¿Tiene validez el arrendamiento cuando son varios propietarios y alguno no quiere arrendar?

Por Celia Miravalles, abogada

Cuando una finca está en copropiedad o proindiviso de varias personas, todo lo relacionado con dicha finca debe regirse por las normas que hayan pactado entre ellos o, en caso de no haberlo hecho, por las normas que rigen las comunidades de bienes (art. 392 y ss del Código Civil).

Y la jurisprudencia señala que los arrendamientos son actos de administración que se someten cuando son varios los propietarios a las normas pactadas entre ellos o a las normas reguladas en el Código Civil para las comunidades de bienes. Señala el art. 1548 del Código civil que los administradores de bienes que no tengan poder especial no podrán dar en arrendamiento las fincas por un plazo que exceda los seis años. El contrato de arrendamiento, en principio, es un acto de administración, pero se requieren determinados requisitos para poder realizarlo por plazos superiores a estos seis años.

La jurisprudencia señala que este artículo tiene una naturaleza protectora e impeditiva de posibles abusos, por lo que su infracción conlleva los efectos propios de la nulidad de pleno derecho (STS de 26 de junio de 1989).

En suma, si no eres propietario único para poder firmar un arrendamiento por plazo superior a seis años, es necesario que dispongas de un poder especial, en caso contrario el arrendamiento puede declararse nulo.

De este modo se pueden dar varias situaciones cuando no hay pacto previo entre los copropietarios:

1. Arrendamiento concedido por la mayoría de los propietarios por un plazo inferior a seis años: se trata de un acto de mera administración y el arrendamiento es válido aunque no exista unanimidad de todos los copropietarios, tampoco se exige un poder especial. Es válido por tanto el arrendamiento realizado por el dueño o dueños que tengan la mayoría de la propiedad, siempre y cuando lo acordado en el arrendamiento no sea gravemente perjudicial a los intereses comunes (como puede ser una renta excesivamente baja). Y así lo permite el art. 398 del Código Civil. En suma, si quienes quieren arrendar la finca tienen más del 50% de las participaciones de la misma pueden arrendar sin problema (incluso aunque los que no quieren arrendar no firmen el contrato de arrendamiento).
2. Arrendamiento concedido por la mayoría de los propietarios por un plazo superior a seis años: el arrendamiento por más de seis años excede de la mera administración, en este caso solo se puede arrendar por más de seis años si hay unanimidad de todos o si la mayoría dispone de un poder especial otorgado por el resto. En otro caso el arrendamiento será nulo de pleno derecho. Así lo establece el art. 1548 del Código Civil.
3. Arrendamiento concedido por la mitad de los propietarios por un plazo inferior a seis años: en este caso, al no haber mayoría, si algún copropietario pide la nulidad del contrato, será el juez el que decida en función de las circunstancias (renta baja, larga duración…) sobre si el arrendamiento es válido o no, incluso puede nombrar un administrador para que administre la finca (art. 392CC).

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