¿Cómo quedarme con una finca por el paso del tiempo?: prescripción adquisitiva

Por Celia Miravalles, abogada

El hecho de cultivar una finca durante un tiempo no significa por sí solo que te puedas quedar con ella, hay que cumplir una serie de requisitos que se detallan a continuación.

En estos casos, sobre todo hay que tener en cuenta que la posesión siempre ha de ser:

• En concepto de dueño: quiere decir que la tenencia de la finca va unida a la intención de tenerla como propia, no basta la mera tenencia o detentación.

• Pública: el poseedor tiene que realizar actos que exterioricen su concepto de dueño, no puede ser una posesión clandestina u oculta.

• Pacífica: la posesión no se hace por la fuerza o de forma violenta.

• Y no interrumpida: se interrumpe la posesión cuando se deja de poseer (utilizar) más de un año, o cuando hay una citación judicial o un acto de conciliación o por reconocimiento por el poseedor del derecho del dueño.

Por tanto, en función del tiempo que haya trascurrido se pueden dar dos casos: la prescripción adquisitiva ordinaria y la prescripción adquisitiva extraordinaria.

La prescripción adquisitiva ordinaria

Para que alguien pueda quedarse con una finca por el paso del tiempo se exige:

1. La existencia de un justo título (art. 1952 y ss CC)

• Tiene que ser justo, en el sentido de que legalmente sirva para transferir el dominio (compraventa, donación, permuta, herenci, etc.).

• Tiene que ser verdadero y válido (no sirven los simulados).

• Tiene que probarse, no se presume (puede ser un documento privado, un documento público).

2. La existencia de buena fe:

La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la finca era dueño de ella y podía transmitirla. La buena fe se presume siempre y corresponde probar la mala fe al que habla de ella.

3. El paso del tiempo, concretamente:

a. 10 años entre presentes.

b. 20 años entre ausentes (se considera ausente al que reside en el extranjero o ultramar).

La prescripción adquisitiva extraordinaria

Se puede adquirir una finca por su posesión no interrumpida durante 30 años, en este caso no es necesario ni buena fe ni justo título. Únicamente hay que demostrar que se ha poseído este tiempo en concepto de dueño, utilizando la finca como si fueras el dueño de la misma.

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